Andrew Chen Kah Eng 曾笳恩: August 2014

Kenyataan media oleh :

Andrew Chen Kah Eng (Adun Stulang, Johor Bahru)

05/08/2014

Kesan Kenaikan Tol di CIQ Johor bahru Terhadap Pelaburan Iskandar Johor Serta Hartanah Johor. Gesa Kabinet Menangguhkan Pelaksanaan Kadar tol Baru

Berikutan dengan kenakan tol di CIQ Johor Bahru, terdapat impak negatif yang sangat besar terhadap pelaburan di Iskandar Johor. Sektor hartanah juga dijangka akan menerima tamparan yang hebat berikutan dengan pelarasan kadar tol yang tidak munasabah.

Berlandaskan angka terbaru daripada Menteri Besar Johor, Datuk Mohamed Khaled Nordin, pembangunan wilayah Iskandar Johor telah menerima pelaburan komited terkumpul sebanyak RM146.2 billion dari tahun 2006 sehingga Jun 2014. Daripada jumlah tersebut, sebanyak RM69.53 billion membabitkan pelaburan yang telah direalisasikan.

Menurut laporan daripada Iskandar Malaysia, wilayah pembangunan Iskandar mensasarkan pelaburan terkumpul sebanyak RM383 billion menjelang tahun 2025.

Berlandaskan angka yang diberikan, setelah 9 tahun wilayah Iskandar dilancarkan sejak 2006, ia hanya mencatatkan pelaburan komited sebanyak RM146.2 billion, iaitu hanya sebanyak 38.2% daripada angka sasaran. Manakala untuk pelaburan yang telah direalisasikan, peratusan yang dicapai dengan angka RM69.53 billion hanya merupakan 18.2% sahaja.

Andrew Chen berpendapat bahawa angka tersebut amat rendah dan jauh daripada sasaran kerana sudah dekat separuh daripada masa telahpun berlalu, iaitu selama 9 tahun dan hanya tinggal 11 tahun lagi untuk mencapai sasaran.

Andrew Chen merasakan bahawa kenaikan tol dio CIQ akan melambatkan lagi pembangunan di CIQ serta meletakkan angka pelaburan lagi jauh dari angka sasaran 2025, menjadikan matlamat Iskandar Malaysia akan gagal. Ini kerana kenaikan tol di CIQ akan melambatkan ekonomi tempatan di Johor bahru dan seterusnya mempengaruhi keputusan para pelabur untuk melabur di wilayah Iskandar. Kesan berantai daripada kenaikan tol di CIQ tidak boleh dipandang remeh.

Iskanadar Malaysia juga mempunyai visi untuk menjadikan Wilayah Iskandar sebagai wilayah metropolis yang lestari serta kental yang mempunyai standard antarabangsa. Pada pendapat, Andrew Chen, visi ini hanya boleh dicapai dengan adanya keadaan pentas ekonomi yang mesra dan bukannya diselubungi dengan polisi yang membebankan rakyat

Isu yang seterusnya adalah berkaitan dengan sector hartanah di Johor Bahru.

Andrew Chen merasakan kenaikan tol di CIQ akan mempercepatkan proses pelarasan teknikal (technical adjustment) bagi sektor hartanah di Johor Bahru. Selain itu, Andrew Chen juga tidak menolak bahawa kemungkinan besar gelumbumg hartanah (property bubble) di Johor Bahru akan pecah dengan lebih awal. Andaian tersebuta adalah berlandaskan factor-faktor berikut :

Berdasarkan jawapan yang diberikan oleh kerajaan Johor pada Jun 2014 mengenai projek perumahan kondominium dan bilangan unit setiap projek yang telah diluluskan untuk pembangunan di Iskandar Johor dari tahun 2011 ke 2014, terdapat 24 tapak pembangunan di bawah pentadbiran MBJB dan MPJBT telah pun diluluskan untuk pembangunan.

Daripada 24 tapak pembangunan tersebut, jumlah unit kondominium yang telah diluluskan adalah sebanyak 8338 unit. Unutk perhatian, jumlah tersebut hanya merupakan jumlah unit yang telah diluluskan untuk pembangunan dan tidak termasuk jumlah bilangan unit dalam pelan induk (master plan).

Selain itu, data daripada National Property Information Centre (Napic) juga mendapati bahawa terdapat lebih kurang 300,000 unit rumah akan dibina dalam masa terdekat ini.

Iskandar Waterfront holding Bhd juga dijangka akan melancarkan lebih daripada 4,000 unit rumah yang akan disiapkan menjelang 2017.

Sementara itu, Hwang-DBS Vickers Research juga meramalkan Country Garden melancarkan 9,000 unit kondominium yang akan disempurnakan dalam masa tiga ke empat tahun ini. Mengikut laporan, sebuah syarikat yang disenaraikan dalam bursa saham Hong Kong, Guangzhou R&F Properties Co Ltd juga akan membangunkan 19 blok bangunan pencakar langit di Johor Bahru. Selain itu, pembangunan Forest City yang mendekati 2,000 hektar juga akan meningkatkan bekalan hartanah di Johor.

Lantaran itu, dengan bekalan hartanah yang tinggi ini, Andrew Chen berpendapat bahawa Johor amat memerlukan pelabur dari negara asing bagi meningkatkan permintaan untuk mendukong sektor hartanah di Johor Bahru.

Kenaikan kadar tol di CIQ pasti akan menonjolkan sikap yang lebih waswas daripada negara jiran untuk melabur di Malaysia. Kesan rantaian daripada kenaikan ini yang membantutkan ekonomi tempatan juga akan mengurangkan permintaan tempatan dalam sektor hartanah.

Berlandaskan factor-faktor tersebut yang mempengaruhi pelaburan wilayah Iskandar serta sektor hartanah, keputusan pelarasan tol di CIQ patut dibatalkan.

Justeru itu, kami meminta kerajaan akan memperhalusi isu pelarasan tol di CIQ semasa dalam mesyuarat kabinet besok. Dalam kes ini, banyak sector telah pun dipengaruhi dengan kesan negatif yang melibatkan banyak kementerian. Kami meminta agar menteri yang terlibat seperti Menteri Luar Negeri, Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumhanan dan Kerajaan Tempatan, Menteri Perdangangna Antarabangsa dan Industri, Menteri Pelancongan dan Kebudayaan, Menteri Pengangkutan, Menteri Perdagangan Dalam Negeri, Menteri Sumber Manusia dan menteri-menteri yang lain boleh menasihat Perdana Menteri dan Timbalan Perdana Menteri agar membatalkan pelaksanaan kanaikan tol di CIQ.

Daripada :

Andrew Chen Kah Eng (ADUN Stulang)

Media Statement by:

Andrew Chen Kah Eng (State Assemblyman for Stulang, Johor Bahru)

05/08/2014

The Impacts Of The CIQ Toll Hike, Johor Bahru To The Johor Iskandar Region And Johor Properties. Cabinet Urged To Stop The Implementation Of The New Toll Rate.

The increased toll rates at the Johor Bahru CIQ will negatively impact the whole Johor Iskandar region. Similarly, it is foreseen that this unfair toll rate will also greatly affect the property sector in Johor Bahru as a whole.

Based on the latest figure provided by the Johor Menteri Besar, Datuk Mohamed Khaled Nordin, the amount of committed investment for the Johor Iskandar Region from 2006 to June 2014 is RM146.2 billion. Out of that total committed investment amount, RM69.53 billion has been realised.

According to a report by Iskandar Malaysia, the Iskandar Development Region aimed to achieve RM383 billion worth of investment by 2025.

Based on the above figures, 9 years after the Iskandar Malaysia project is launched, the project has attracted RM146.2 billion worth of committed investment out of the total target of RM383 billion, which when put into percentage is only 38.2%, and the actual realised investment amount of RM69.53 billion is only 18.2% of the total targeted investment amount.

Andrew Chen feels that this result is too little and way off the original target the government had set out to achieve because 9 years had past and with 11 years remaining, the Iskandar Malaysia project has almost reached its mid-point.

Besides, with the toll hike at the CIQ, the Iskandar Malaysia development will be slowed down and pull us further away from the goals the government wish to achieve by 2025 with the Iskandar Malaysia project. This is because with the toll hike, the Johor Bahru economy will slow down, which will in turn affect investors’ decisions. The chain reactions of the increased toll rates must not be treated as trivial matters.

The federal government of Malaysia and the State government of Johor are committed in realizing the vision of Iskandar Malaysia to become a strong and sustainable metropolis of international standing. I think this vision can only be achieved if the economy is sound and government policies do not add burden to the local people.

The following are issues regarding the Johor property sector.

Moreover, the toll hike at the CIQ will also speed up the technical adjustment process for the Johor Bahru property sector. Other than that, I do not rule out the possibility that the burst of the housing bubble will take place earlier than expected. The reasons for this assumption are:

According to the reply given by the Johor State Government during the State Assembly in June 2014, 24 condominium projects that falls within the jurisdiction of MBJB and MBJBT, Johor Bahru, together with the number of apartments in each of these projects, 24 condominium projects were being approved from 2011 to 2014.

The number of approved units approved for this 24 condominium projects is 8338 units. Important thing to note is that these 8338 approved units are units that are currently approved for construction and does not include all the other units that are in the master plan but are currently not under construction.

In addition to that, according to figure provided by National Property Information Centre (Napic), it is estimated that 300,000 houses are expected to be completed in the near future.

Iskandar Waterfront Holdings Bhd is also expected to complete more than 4,000 houses by 2017.

At the same time, Hwang-DBS Vickers Research also showed that Country Garden will complete more than 9,000 condominium units in the next 3 to 4 years. It is also reported that a Hong Kong listed company, Guangzhou R&F Properties Co Ltd, will also be constructing 19 skyscrapers in Johor Bahru. In addition to that, Forest City will also be developing almost 2,000 hectares of land in Johor Bahru.

Due to the high level of property supply, it is of my view that Johor Bahru is in need of foreign investors to buy the properties here in order to achieve a balance between the supply and demand in the property market.

The toll hike at the CIQ will cast doubt to the investors from our neighboring country. The chain reaction from the toll hike will adversely affect the local economy, which will lower the demand for the properties in Johor Bahru.

It is therefore favorable that the toll hike at the CIQ be scrapped.

It is also therefore that we request that the cabinet discuss this issue in detail during their cabinet meeting tomorrow. This toll hike issue will negatively affect many industries and involved many ministries. We request that the involved ministries such as the Ministry of Foreign Affairs, Ministry of Local Well-Being, Housing and Local Government, Ministry of International Trade and Industry, Ministry of Tourism and Culture, Ministry of Transport, Ministry of Domestic Trade, Co-operatives and Consumerism, Ministry of Human Resources and other ministries that to advise the Prime Minister and the Deputy Prime Minister so that the implementation of the toll hike at the CIQ can be scraped.

From:

Andrew Chen Kah Eng (ADUN Stulang)

文告

新山士都兰州区议员曾笳恩

05/08/2014

新山关卡过路费暴涨对于柔佛依斯干达特区投资计划及柔佛房地产的影响。就此督促内阁暂缓调涨过路费。

调涨新山关卡过路费，对于柔佛依斯干达特区的投资带来巨大的负面影响。房地产预计也将因为过路费不合理的调涨而承受巨大的打击。

根据柔佛州务大臣拿督莫哈末卡立诺丁的数据显示，从2006年至2014年6月，柔佛依斯干达特区的总累积承诺投资额达1462亿令吉。其中695亿3000万令吉的承诺投资额已落实建设。

依据，马来西亚依斯干达的报告，依斯干达特区计划预计2025年将吸引高达3830亿令吉的总投资额。

根据所提供的数据显示，依斯干达特区自2006年推行以来，这9年里仅有1462亿令吉的总累积承诺投资额，这只是其目标的38.2%。而695亿3000万令吉已落实建设的投资，只占其目标的18.2%而已。

曾笳恩认为，有关投资额非常低，与其目标相差一大段距离。9年了，接近一半的时间已经过去了，现在只剩11年去达致目标。

曾笳恩表示，新山关卡调涨过路费将放缓依斯干达特区的发展，同时，将使其总累积投资额更难以达致2025年的目标，最终导致马来西亚依斯干达特区计划的失败。由于调涨新山过路费将导致新山经济放缓，进而影响投资者投资依斯干达特区的信心。新山关卡调涨过路费所引起的连锁反应绝不容忽视。

马来西亚依斯干达特区，也希望成为一个可持续发展以及拥有国际水平的大都市。曾笳恩深信，只有友好以及不带给人民负担的良好经济平台，方能达致此愿景。

接下来的问题将与新山房地产息息相关。

曾笳恩认为新山关卡调涨过路费将加速新山房地产的技术性调整 (Technical Adjustment)。除此之外，曾笳恩也认为新山房地产泡沫将提前到来。基于以下因素提出了有关假设。

根据柔佛州政府在2014年6月的在州议会里给予的回复，从2011年至2014年，共有24个开发项目在新山市政局及新山中区市政局的管辖范围内，已经获准在柔佛依斯干达特区兴建公寓。

这24个开发项目，共有8338个公寓单位获得批准。需要注意的是，有关数据只是获准兴建的单位数额，这不包括在大蓝图里的单位数额。

除此之外，根据国家房产咨询中心 (Napic) 的数据，大约有30万单位的房屋将在近期内建造。

预计伊斯干达海滨控股有限公司将推出多过4千的房屋单位，并于2017年完工。

同时，黄氏星展唯高达研究 (Hwang DBS Vickers Research) 预测碧桂园推出9千个公寓单位将于三到四年内完工。根据报告，在香港交易所上市的广州富力地产股份有限公司将在新山兴建19栋摩天大楼。除此之外，近乎2千公顷的发展项目也将增加柔佛房地产的供应量。

由于房产供应的高企，曾笳恩认为柔佛极需要国外投资者以平衡新山房地产的供应量。

新山关卡调涨过路费，让邻国投资者在马来西亚投资产生了疑虑。调涨路费所引起的连锁反也将影响地方经济以致降低了房地产的需求。

基于以上数个将影响依斯干达特区投资的因素，应该取消在新山关卡调涨过路费。

因此，我们要求政府在明日的内阁会议详细谈论在新山关卡调涨过路费的事项。在这个事件中，各领域都受到涉及多个部门的负面影响。我们要求涉及的部门如外交部、城市和谐，房屋与地方政府部、国际贸易与工业部、旅游及文化部、交通部、国内贸易部、人力资源部及其他的部门建议首相和副首相取消在新山关卡调涨过路费。

士都兰州议员曾笳恩启

http://www.nanyang.com/node/640142?tid=1024

Menyeru Perdana Menteri Batalkan Kenaikan Tol di CIQ, Johor Bahru

Kenyataan akhbar oleh :

Andrew Chen Kah Eng (Stulang), Cheo Yee How (Pengkalan Rinting) ,Liow Cai Tung (Johor Jaya)

30/07/2014 Johor Bahru

Kementerian Kerja Raya telah mengumumkan kadar tol baru di CIQ, Johor Bahru pada 25/07/2014 dan kadar tol baru ini akan dikuatkuasa pada 01/08/2014. Satu pengumuman yang amat mengejutkan.

Kami berasa kerajaan patut menimbang semula keputusan tersebut dan kami meminta agar Perdana Menteri kita akan membatalkan kenaikan to di CIQ dengan serta merta sebelum 01/08/2014.

Untuk ini, kami telah menghantar surat kepada Perdana Menteri, Y.A.B. Dato' Sri Mohd Najib bin Tun Abdul Razak, Y.B. Datuk Haji Fadillah Bin Haji Yusof, Menteri Kerja Raya dan Y.Bhg. dan Dato' IR Hj. Ismail bin Md. Salleh Ketua Pengarah Lembaga Lebuhraya Malaysia

kami menyeru agar perlakasanaan kadar tol baru di CIQ Johor Bahru dibatalkan. Seruan ini dibuat atas sebab-sebab berikut:

1. Kenaikan tersebut terlalu terkejut dan rakyat tidak boleh terima kenaikan ini. Ini juga melibatkan emosi rakyat yang akan memberi impak negatif kepada kerajaan. Rata-rata rakyat merasakan kenaikan kadar tol ini amat membebankan.

2. Kadar kenaikan terlalu tinggi. Kadar tol baru arah masuk Malaysia, kenderaan yang dibahagikan antara lima kelas iaitu kereta persendirian, teksi, bas dan sebagainya ialah RM9.70; RM14.70; RM19.70, RM4.80 dan RM7.80. Manakala kadar tol arah keluar pula mengikut kelas masing-masing adalah RM6.80; RM10.20; RM13.60; RM3.40 dan RM5.50. Kadar lama sejak Januari 2011 bagi arah masuk dan keluar adalah bagi kenderaan ialah RM2.90; RM4.50, RM6.10, RM1.40 dan RM2.30.

3. Kutipan toll di CIQ untuk tujuan pampasan atau penyelenggaran EDL (Eastern Dispersal Link) adalah tidak adil kerana mereka yang tidak mengguna pakai EDL juga terpaksa menanggung tol di CIQ. Manakala mereka yang menggunakan EDL tetapi tidak masuk ke CIQ dan keluar ke singapura tidak perlu membayar sebarang tol.

4. Kenaikan tol yang dahsyat ini akan mempengaruhi pertumbuhan ekonomi di Johor bahru di mana reaksi berantai ekonomi yang ditimbulkan akan member kesan negative kepada ekonomi. Ia akan memberi kesan dari segi kuasa beli rakyat, kos perniagaan menjadi tinggi dan inflasi yang akan membantutkan ekonomi. Sektor hartanah, pelancongan, makanan, perniagaan runcit dan sebagainya akan dipengaruhi.

5. Amat membebankan rakyat Malaysia yang berulang-alik dari Singapura setiap hari. Mereka yang berkerja di Singapura dan balik setiap hari mungkin akan memilih untuk tinggal di Singapura untuk mengeakkan pembayaran tol. Ini merupakan satu tamparan yang hebat kepada Malaysia kerana lagi ramai rakyat Malaysia pada akhirnya akan memilih untuk tidak balik ke Malaysia.

6. Sebarang implementasi dasar di sekeliling sempadan Malaysia-Singapura bukan hanya merupakan politik dalaman. Ia melibatkan politik antarabangsa yang sensitive di mana ia perlu dikaji dengan terperinci dan berhati-hati. Isu ini melibatkan perhubungan antarabangsa kita dengan Singapura dan tidak seharusnya dilaksanakan secara terburu-buru.

7. Kenaikan kadar ini tidak munasabah, kerana selama lebih kurang 20 tahun, PLUS telah mengutip tol sebanyak RM 2.90, dengan tanpa pembinaan yang berkenaan. PLUS perlu bertanggung jawab terhadap pembinaan laluan/jalan yang menyambungkan Lebuhraya Utara Selatan dengan CIQ.

8. Kenaikan kadar tol ini akan memperangsangkan kenaikan harga tol di sebelah Singapura.Mengikut pengumuman pihak Singapura jika tol di sebelah Malaysia naik, pihak Singapura juga akan naikkan harga tol.

Oleh kerana maklum balas negative daripada rakyat, maka kami menyeru agar perkara ini dibawa balik ke kabinet untuk diperhalusi.

Untuk menyelesaikan masalah pampasan dan penyelenggaraan EDL, kami berpendapat bahawa kenaikan tol di CIQ bukan merupakan jalan penyelesaian tunggal yang terpaksa dilaksanakan. Kami percaya bahawa pasti ada jalan penyelesaian yang lebih matang demi kebaikan rakyat.

Kami menyeru agar Perdana Menteri boleh memberi arahan dengan cepat dan jelas agar membatalkan kenaikan cukai tol ini sebelum 01/08/2014. Kita tidak mahu melihat kenaikan kutipan tol ini dilaksanakan dalam keadaan yang terburu-buru dan diselubungi dengan bantahan rakyat.

Selain itu, kami juga melancarkan Kempen Twitter kepada Perdana Menteri kita, di mana seruan dibuat agar rakyat menghantar mesej Twitter terus kepada beliau agar beliau mengambil tindakan untuk membatalkan cadangan kenaikan tol tersebut.

Masa sudah begitu suntuk. Kita hanya mempunyai dua hari lagi. Dengan ini, kami memyeru agar rakyat memberi maklum balas kepada Perdana Menteri kita melalui “Ombak Twitter” yang dilancarkan ini agar kenaikan ini dapat dielakkan.

Mesej Twitter adalah :

@NajibRazak Batalkan Segera Kenaikan Kadar Tol di CIQ, JB. #CIQTOLHIKE

Daripada :

Andrew Chen Kah Eng (Stulang)

Cheo Yee How (Pengkalan Rinting)

Liow Cai Tung (Johor Jaya)