Kenyataan media oleh :
Andrew Chen Kah Eng (Adun Stulang, Johor Bahru)
05/08/2014
Kesan Kenaikan Tol di CIQ Johor bahru Terhadap
Pelaburan Iskandar Johor Serta Hartanah Johor. Gesa Kabinet Menangguhkan
Pelaksanaan Kadar tol Baru
Berikutan dengan kenakan tol di CIQ Johor Bahru,
terdapat impak negatif yang sangat besar
terhadap pelaburan di Iskandar Johor. Sektor hartanah juga dijangka akan
menerima tamparan yang hebat berikutan dengan pelarasan kadar tol yang tidak
munasabah.
Berlandaskan angka terbaru daripada Menteri Besar
Johor, Datuk Mohamed Khaled Nordin, pembangunan wilayah Iskandar Johor telah
menerima pelaburan komited terkumpul sebanyak RM146.2 billion dari tahun 2006
sehingga Jun 2014. Daripada jumlah tersebut, sebanyak RM69.53 billion membabitkan
pelaburan yang telah direalisasikan.
Menurut laporan daripada Iskandar Malaysia, wilayah
pembangunan Iskandar mensasarkan pelaburan terkumpul sebanyak RM383 billion
menjelang tahun 2025.
Berlandaskan
angka yang diberikan, setelah 9 tahun wilayah Iskandar dilancarkan sejak 2006,
ia hanya mencatatkan pelaburan komited sebanyak RM146.2 billion, iaitu hanya
sebanyak 38.2% daripada angka sasaran. Manakala untuk pelaburan yang telah
direalisasikan, peratusan yang dicapai dengan angka RM69.53 billion hanya
merupakan 18.2% sahaja.
Andrew Chen
berpendapat bahawa angka tersebut amat rendah dan jauh daripada sasaran kerana
sudah dekat separuh daripada masa telahpun berlalu, iaitu selama 9 tahun dan
hanya tinggal 11 tahun lagi untuk mencapai sasaran.
Andrew Chen
merasakan bahawa kenaikan tol dio CIQ akan melambatkan lagi pembangunan di CIQ
serta meletakkan angka pelaburan lagi jauh dari angka sasaran 2025, menjadikan
matlamat Iskandar Malaysia akan gagal. Ini kerana kenaikan tol di CIQ akan
melambatkan ekonomi tempatan di Johor bahru dan seterusnya mempengaruhi
keputusan para pelabur untuk melabur di wilayah Iskandar. Kesan berantai
daripada kenaikan tol di CIQ tidak boleh dipandang remeh.
Iskanadar Malaysia juga mempunyai visi untuk
menjadikan Wilayah Iskandar sebagai wilayah metropolis yang lestari serta
kental yang mempunyai standard antarabangsa. Pada pendapat, Andrew Chen, visi ini hanya boleh dicapai dengan adanya
keadaan pentas ekonomi yang mesra dan bukannya diselubungi dengan polisi yang
membebankan rakyat
Isu yang seterusnya adalah berkaitan dengan sector
hartanah di Johor Bahru.
Andrew Chen merasakan kenaikan tol di CIQ akan mempercepatkan proses pelarasan teknikal
(technical adjustment) bagi sektor hartanah di Johor Bahru. Selain itu, Andrew Chen
juga tidak menolak bahawa kemungkinan besar gelumbumg hartanah (property
bubble) di Johor Bahru akan pecah dengan lebih awal. Andaian tersebuta
adalah berlandaskan factor-faktor berikut :
Berdasarkan jawapan yang diberikan oleh kerajaan
Johor pada Jun 2014 mengenai projek perumahan kondominium dan bilangan unit
setiap projek yang telah diluluskan untuk pembangunan di Iskandar Johor dari
tahun 2011 ke 2014, terdapat 24 tapak pembangunan di bawah pentadbiran MBJB dan
MPJBT telah pun diluluskan untuk pembangunan.
Daripada 24 tapak pembangunan tersebut, jumlah unit
kondominium yang telah diluluskan adalah sebanyak 8338 unit. Unutk perhatian,
jumlah tersebut hanya merupakan jumlah unit yang telah diluluskan untuk
pembangunan dan tidak termasuk jumlah bilangan unit dalam pelan induk (master
plan).
Selain itu, data daripada National Property
Information Centre (Napic) juga mendapati bahawa terdapat lebih kurang 300,000
unit rumah akan dibina dalam masa terdekat ini.
Iskandar Waterfront holding Bhd juga dijangka akan
melancarkan lebih daripada 4,000 unit rumah yang akan disiapkan menjelang 2017.
Sementara itu, Hwang-DBS Vickers Research juga
meramalkan Country Garden melancarkan 9,000 unit kondominium yang akan
disempurnakan dalam masa tiga ke empat tahun ini. Mengikut laporan, sebuah
syarikat yang disenaraikan dalam bursa saham Hong Kong, Guangzhou R&F
Properties Co Ltd juga akan membangunkan 19 blok bangunan pencakar langit di
Johor Bahru. Selain itu, pembangunan Forest City yang mendekati 2,000 hektar
juga akan meningkatkan bekalan hartanah di Johor.
Lantaran
itu, dengan bekalan hartanah yang tinggi ini, Andrew Chen berpendapat bahawa
Johor amat memerlukan pelabur dari negara asing bagi meningkatkan permintaan
untuk mendukong sektor hartanah di Johor Bahru.
Kenaikan
kadar tol di CIQ pasti akan menonjolkan sikap yang lebih waswas daripada negara
jiran untuk melabur di Malaysia. Kesan rantaian daripada kenaikan ini yang
membantutkan ekonomi tempatan juga akan mengurangkan permintaan tempatan dalam
sektor hartanah.
Berlandaskan
factor-faktor tersebut yang mempengaruhi pelaburan wilayah Iskandar serta
sektor hartanah, keputusan pelarasan tol di CIQ patut dibatalkan.
Justeru itu, kami meminta kerajaan akan
memperhalusi isu pelarasan tol di CIQ semasa dalam mesyuarat kabinet besok.
Dalam kes ini, banyak sector telah pun dipengaruhi dengan kesan negatif yang
melibatkan banyak kementerian. Kami meminta agar menteri yang terlibat seperti
Menteri Luar Negeri, Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumhanan dan Kerajaan
Tempatan, Menteri Perdangangna Antarabangsa dan Industri, Menteri Pelancongan
dan Kebudayaan, Menteri Pengangkutan, Menteri Perdagangan Dalam Negeri, Menteri
Sumber Manusia dan menteri-menteri yang lain boleh menasihat Perdana Menteri
dan Timbalan Perdana Menteri agar membatalkan pelaksanaan kanaikan tol di CIQ.
Daripada :
Andrew Chen Kah Eng (ADUN Stulang)
Media Statement by:
Andrew Chen Kah Eng (State Assemblyman for Stulang,
Johor Bahru)
05/08/2014
The Impacts Of The CIQ Toll Hike, Johor Bahru To The
Johor Iskandar Region And Johor Properties. Cabinet Urged To Stop The
Implementation Of The New Toll Rate.
The increased toll rates at the Johor Bahru CIQ
will negatively impact the whole Johor Iskandar region. Similarly, it is
foreseen that this unfair toll rate will also greatly affect the property
sector in Johor Bahru as a whole.
Based on the latest figure provided by the Johor
Menteri Besar, Datuk Mohamed Khaled Nordin, the amount of committed investment
for the Johor Iskandar Region from 2006 to June 2014 is RM146.2 billion. Out of
that total committed investment amount, RM69.53 billion has been realised.
According to a report by Iskandar Malaysia, the
Iskandar Development Region aimed to achieve RM383 billion worth of investment
by 2025.
Based on the above figures, 9 years after the
Iskandar Malaysia project is launched, the project has attracted RM146.2
billion worth of committed investment out of the total target of RM383 billion,
which when put into percentage is only 38.2%, and the actual realised
investment amount of RM69.53 billion is only 18.2% of the total targeted
investment amount.
Andrew Chen feels that this result is too little
and way off the original target the government had set out to achieve because 9
years had past and with 11 years remaining, the Iskandar Malaysia project has
almost reached its mid-point.
Besides, with the toll hike at the CIQ, the
Iskandar Malaysia development will be slowed down and pull us further away from
the goals the government wish to achieve by 2025 with the Iskandar Malaysia
project. This is because with the toll hike, the Johor Bahru economy will slow
down, which will in turn affect investors’ decisions. The chain reactions of
the increased toll rates must not be treated as trivial matters.
The federal government of Malaysia and the State
government of Johor are committed in realizing the vision of Iskandar Malaysia
to become a strong and sustainable metropolis of international standing. I
think this vision can only be achieved if the economy is sound and government
policies do not add burden to the local people.
The following are issues regarding the Johor
property sector.
Moreover, the toll hike at the CIQ will also speed
up the technical adjustment process for the Johor Bahru property sector. Other
than that, I do not rule out the possibility that the burst of the housing
bubble will take place earlier than expected. The reasons for this assumption
are:
According to the reply given by the Johor State
Government during the State Assembly in June 2014, 24 condominium projects that
falls within the jurisdiction of MBJB and MBJBT, Johor Bahru, together with the
number of apartments in each of these projects, 24 condominium projects were being approved from 2011
to 2014.
The number of approved units approved for this 24
condominium projects is 8338 units. Important thing to note is that these 8338
approved units are units that are currently approved for construction and does not
include all the other units that are in the master plan but are currently not
under construction.
In addition to that, according to figure provided
by National Property Information Centre (Napic), it is estimated that 300,000
houses are expected to be completed in the near future.
Iskandar Waterfront Holdings Bhd is also expected
to complete more than 4,000 houses by 2017.
At the same time, Hwang-DBS Vickers Research also
showed that Country Garden will complete more than 9,000 condominium units in the
next 3 to 4 years. It is also reported that a Hong Kong listed company,
Guangzhou R&F Properties Co Ltd, will also be constructing 19 skyscrapers
in Johor Bahru. In addition to that, Forest City will also be developing almost
2,000 hectares of land in Johor Bahru.
Due to the high level of property supply, it is of
my view that Johor Bahru is in need of foreign investors to buy the properties
here in order to achieve a balance between the supply and demand in the
property market.
The toll hike at the CIQ will cast doubt to the
investors from our neighboring country. The chain reaction from the toll hike
will adversely affect the local economy, which will lower the demand for the
properties in Johor Bahru.
It is therefore favorable that the toll hike at the
CIQ be scrapped.
It is also therefore that we request that the
cabinet discuss this issue in detail during their cabinet meeting tomorrow.
This toll hike issue will negatively affect many industries and involved many
ministries. We request that the involved ministries such as the Ministry of
Foreign Affairs, Ministry of Local Well-Being, Housing and Local Government,
Ministry of International Trade and Industry, Ministry of Tourism and Culture,
Ministry of Transport, Ministry of Domestic Trade, Co-operatives and
Consumerism, Ministry of Human Resources and other ministries that to advise
the Prime Minister and the Deputy Prime Minister so that the implementation of
the toll hike at the CIQ can be scraped.
From:
Andrew Chen Kah Eng (ADUN Stulang)
文告
新山士都兰州区议员曾笳恩
05/08/2014
新山关卡过路费暴涨对于柔佛依斯干达特区投资计划及柔佛房地产的影响。就此督促内阁暂缓调涨过路费。
调涨新山关卡过路费，对于柔佛依斯干达特区的投资带来巨大的负面影响。房地产预计也将因为过路费不合理的调涨而承受巨大的打击。
根据柔佛州务大臣拿督莫哈末卡立诺丁的数据显示，从2006年至2014年6月，柔佛依斯干达特区的总累积承诺投资额达1462亿令吉。其中695亿3000万令吉的承诺投资额已落实建设。
依据，马来西亚依斯干达的报告，依斯干达特区计划预计2025年将吸引高达3830亿令吉的总投资额。
根据所提供的数据显示，依斯干达特区自2006年推行以来，这9年里仅有1462亿令吉的总累积承诺投资额，这只是其目标的38.2%。而695亿3000万令吉已落实建设的投资，只占其目标的18.2%而已。
曾笳恩认为，有关投资额非常低，与其目标相差一大段距离。9年了，接近一半的时间已经过去了，现在只剩11年去达致目标。
曾笳恩表示，新山关卡调涨过路费将放缓依斯干达特区的发展，同时，将使其总累积投资额更难以达致2025年的目标，最终导致马来西亚依斯干达特区计划的失败。由于调涨新山过路费将导致新山经济放缓，进而影响投资者投资依斯干达特区的信心。新山关卡调涨过路费所引起的连锁反应绝不容忽视。
马来西亚依斯干达特区，也希望成为一个可持续发展以及拥有国际水平的大都市。曾笳恩深信，只有友好以及不带给人民负担的良好经济平台，方能达致此愿景。
接下来的问题将与新山房地产息息相关。
曾笳恩认为新山关卡调涨过路费将加速新山房地产的技术性调整
(Technical Adjustment)。除此之外，曾笳恩也认为新山房地产泡沫将提前到来。基于以下因素提出了有关假设。
根据柔佛州政府在2014年6月的在州议会里给予的回复，从2011年至2014年，共有24个开发项目在新山市政局及新山中区市政局的管辖范围内，已经获准在柔佛依斯干达特区兴建公寓。
这24个开发项目，共有8338个公寓单位获得批准。需要注意的是，有关数据只是获准兴建的单位数额，这不包括在大蓝图里的单位数额。
除此之外，根据国家房产咨询中心
(Napic) 的数据，大约有30万单位的房屋将在近期内建造。
预计伊斯干达海滨控股有限公司将推出多过4千的房屋单位，并于2017年完工。
同时，黄氏星展唯高达研究
(Hwang DBS Vickers Research) 预测碧桂园推出9千个公寓单位将于三到四年内完工。根据报告，在香港交易所上市的广州富力地产股份有限公司将在新山兴建19栋摩天大楼。除此之外，近乎2千公顷的发展项目也将增加柔佛房地产的供应量。
由于房产供应的高企，曾笳恩认为柔佛极需要国外投资者以平衡新山房地产的供应量。
新山关卡调涨过路费，让邻国投资者在马来西亚投资产生了疑虑。调涨路费所引起的连锁反也将影响地方经济以致降低了房地产的需求。
基于以上数个将影响依斯干达特区投资的因素，应该取消在新山关卡调涨过路费。
因此，我们要求政府在明日的内阁会议详细谈论在新山关卡调涨过路费的事项。在这个事件中，各领域都受到涉及多个部门的负面影响。我们要求涉及的部门如外交部、城市和谐，房屋与地方政府部、国际贸易与工业部、旅游及文化部、交通部、国内贸易部、人力资源部及其他的部门建议首相和副首相取消在新山关卡调涨过路费。
士都兰州议员曾笳恩启
http://www.nanyang.com/node/640142?tid=1024
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpeg)
.jpeg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpeg){kind=link}
