Perancangan Bandar
Pembangunan ZON ISKANDAR dan KPSJ:
Perumahan dan “Sleeping City”
Mengikut laporan
pelan induk KPSJ 2025, Kerajaan Johor mempunyai misi untuk membanguankan
Koridor Selat Selatan sebagai bandar digelar “a sustainable and vibrant
waterfront city” yang menegaskan pembangunan Zon Antarabangsa, Kodominium
bertaraf tinggi, Komplek Komersial Integrasi dan juga hartanah mewah. Tidak
boleh dinafikan bahawa Kerajaan telah menggariskan sektor hartanah sebagai salah
satu penggerak utama ekonomi ISKANDAR dan KPSJ.
Dalam konteks
hartanah, kerisauan adalah tanpa pemacu ekonomi yang berkesan, kawasan Selat
Selatan yang penuh dengan hartanah baru berkemungkinan akan menjadi “Sleeping
City”. Sekiranya implementasi rancangan cenderung kepada sektor hartanah dengan
taraf atau standard yang terlalu tinngi dan tidak menyeluruh, maka ia kan
menyukarkan pembangunan ekonomi lain dan seterusnya menggagalkan rancangan
pembangunan.
Lebihan
Hartanah
Terlalu mementingkan
atau bergantung kepada sektor hartanah akan mengakibatkan fenomena berikut :
1.
Harga hartanah
yang lebihan telah dipasarkan dengan harga yang terlalu tinggi, mengakibatkan
wujudnya gelembong hartanah (property bubble).
2.
Harga yang tinggi
untuk hartanah mewah di ZON Antarabangsa akan mengakibatkan harga rumah di
sekitar kawasan tersebut melambung naik, menjadikan orang muda tempatan tidak
mampu memiliki rumah.
3.
Hartanah Johor
Bahru secara keseluruhan akan dilelongkan dengan tinggi, seterusnya merangsang
inflasi.
Contoh :
Bandar Eko TianJing, China
Bandar Eko Tianjing
merupakan bandar rancangan bersama oleh Kerajaan Singapura dan China yang
dilaksanakan pada tahun 2008. Konsep pembangunan adalah pembangunan bandar yang
lestari dengan rancangan ekonomi yang meliputi taman animasi, taman studio
perfileman, taman perlindungan alam sekitar, taman eko teknologi dan taman
teknologi informasi[1].
Selepas 7 tahun,
iaitu pada tahun 2014 didapati hanya 4,000 orang penduduk yang bermastaudin
tetap di bandar tersebut di mana jangkaan rancangan asal adalah 80,000 orang[2].
Iktibar
Daripada Bandar Eko Tianjing dan “Sleeping City”
Menurut laporan
tempatan, pada permulaan, Bandar Eko Tianjing menjadi “sleeping city” adalah
kerana factor berikut :
1.
Bandar Eko
Tianjing agak juah dari Bandar Tianjing, iaitu sekita 2 jam melalui
pengangkutan darat.
2.
Ramai orang
membeli rumah adalah untuk pelaburan dan bukan untuk didiami.
3.
Selepas 7 tahun
diterokai, masih berada pada tahap mencari pelabur, penduduk yang berhijrah dan
menduduki di bandar itu kurang[3].
Pada masa sekarang,
di sekitar Selat selatan, sudah ada pembangunan hartanah seperti Country
Garden, Greenland dan R & F. Keadaan ekonomi sekarang yang kurang pesat
telah mempengaruhi urusniaga hartanah.
Hartanah pangsapuri
perkhidmatan sama ada untuk sebagai kediaman sendiri atau sebagai pelaburan
telah menampakkan trend permintaan yang lebih lambat[4].
Sekiranya ISKANDAR dan pelan KPSJ masih terlalu mementingkan pembangunan
hartanah, maka ia berkemungkinan mengakibatkan fenomena hartanah di mana bekalan
melebihi permintaan. Sekiranya Zon tersebut tidak mendapat pacuan aktiviti
ekonomi yang pesat, maka orang yang masuk menduduki tempat tersebut juga akan
kurang dan akhirnya akan menjadi “Sleeping City”.
Rumah Mampu Milik Perlu Berintegrasi
Dengan Kegiatan Ekonomi
Rumah mampu
milik/kos sederhana/kos rendah boleh membantu rakyat yang kurang mampu. Walau bagaimanapun,
sekiranya pemaju hanya membina rumah tersebut dalam skop dan rancangan yang
berasingan, ia tidak dapat mencapai objektif secara berkesan.
Contohnya dalam Zon
Iskandar, rumah mampu milik/kos sederhana/kos rendah perlu dibina di kawasan
tumpuan seperti di Educity Nusajaya, hospital swasta, kawasan perniagaan dan
pelancongan serta tempat pesat kegitan ekonomi supaya mereka yang menduduki di
rumah mampu milik tersebut senang untuk menjalankan aktiviti harian dan kerja
mereka. Dengan kata lain, rumah mampu milik/kos sederhana/kos rendah perlulah
berintegrasi dengan pembangunan ekonomi dan sektor tumpuan.
Sekiranya kerajaan
membina mampu milik/kos sederhana/kos rendah berpandukan kawasan pilihanraya,
dan bukannya berlandaskan keperluan, maka ia tidak akan mencapai objektif asas
kerana kepentingan politik telah didahulukan.
Zon
Pembangunan Perlu Mementingkan Kemasukan Penduduk
Pilihan untuk tempat
pembinaan rumah mampu milik adalah amat penting. Ia mesti dibina di sekeliling
tempat pesat kegiatan ekonomi. Apabila membina rumah mampu milik, objektif
mestilah jelas dan tidak boleh didorong oleh faktor undi. Selain itu, tapak
pembinaan juga tidak boleh hanya bergantung kepada budi bicara pemaju atau
tapak tawaran yang ditetapkan oleh pemaju.
Apabila menerokai
sesuatu kawasan atau perancangan bandar, adalah penting untuk membina rumah
mampu milik di sekitar kawasan rancangan untuk menggalakkan lebih orang yang
berpendapatan sederhana untuk tinggal di kawasan itu dan seterusnya
menghidupkan komuniti tersebut.
Hartanah yang
betul-betul diduduki merupakan infrastruktur dan pembangunan asas dalam sesuatu
kawasan rancangan. Ia mempunyai hubung kait yang rapat dengan pembangunan
setempat. Sebaliknya, jika hanya dengan adanya aktiviti ekonomi dan kemasukan
syarikat berdaftar sahaja tanpa kemasukan orang untuk menetap, maka kawasan
rancangan akan menjadi “sleeping city”.
Berpandukan kepada kajian Bandar Eko Tianjing,
rancangan yang ideal mestilah :
1.
Rancangan sektor
tumpuan, pembangunan koperat dan aktiviti ekonomi setempat mestilah
berintegrasi serta berdekatan dengan rancangan pembangunan rumah mampu
milik/kos sederhana/kos rendah.
2. Rumah yang telah dibina mestilah diduduki oleh mereka
yang berkerja di situ dan para bakat sektor tumpuan. Usaha ini akan mendekatkan
mereka dengan bandar rancangan dan seterusnya meningkatakan bilangan penduduk
yang kekal di situ[5].
Ini merupakan model
pembangunan yang lestari di mana selain infrastruktur asas, ia mesti didukong
oleh kekuatan dalaman yang merangkumi pembangunan ekonomi dan permastaudin
penduduk. Pembangunan bandar dengan penambahan penduduk yang sepadan akan
mengelakkan bandar rancangan menjadi “Sleeping City”.
Kurangnya
Aktiviti Ekonomi Koperat Dan “Sleeping City”
Berpadukan kes
Bandar Eko Tianjing, walaupun adanya rancangan pembanguan, tetapi gagal menarik
koperat untuk mengambil bahagian dalam aktiviti dan rancangan ekonomi. Ini juga
akan menjadikan ia sebagai “Sleeping City”
Dalam Bandar Eko
tersebut, hanya 1000 syarikat sahaja yang mendaftar di mana kebanyakannya
adalah syarikat bermodel kecil dan tidak cukup untuk mendukong pembangunan
Bandar Eko tersebut. Selain itu, para pekerja kebanyakan syarikat yang
berdaftar memilih untuk bekerja di bandar lain dan tidak menjana aktiviti
ekonomi sahih. Projek tergendala juga merupakan factor wujudnya “Sleeping city’[6].
Justeru itu, boleh
dirumuskan sekiranya ISKANDAR dan KPSJ tidak menitikberatkan hartanah yang
berunsur kekuatan dalaman ekonomi, maka rancangan pembangunan bandar berisiko
tinggi menjadi “Sleeping City”
Rancangan
Pembangunan Perlu Mementingkan Prasarana Asas
Bandar Eko China
yang menjadi “Sleeping City” memberi pengajaran kepada kita bahawa,
mementingkan pembangunan berunsur keras yang tidak disokong oleh pembangunan
lembut tidak akan membawa masuk pemastaudin tetap, syarikat koperat dan aktivit
ekonomi. Akhirnya, ia berkemungkinan besar bergantung kepada pelaburan berliabiliti
pinjaman yang amat membebankan. Hartanah baru yang dibina juga tidak didiami
mengakibatkan pembaziran yang amat besar[7].
Sebenarnya,
rancangan pembangunan tidak perlu melibatkan pembangunan mega atau sektor
hartanah yang banyak. Sumber kewangan atau pembangunan perlulah fokus kepada
pembaharuan infrastruktur asas yang sedia ada, menaik taraf prasara awam
seperti jalan, pengumpulan sampah, pengangkutan awam dan ruang awam seperti
taman-taman rekreasi.
Kesimpulan
Cuba bayangkan,
sekiranya ISKANDAR dan KPSJ dipenuhi dengan tempat kediaman orang asing yang
bertaraf tinggi dan menikmati kemewahan hidup tetapi kawasan sekitar ISKANDAR
dan KPSJ tidak terurus dengan rapi dan kotor. Ditambah lagi dengan sistem
pengangkutan awam yang tidak berkesan, kesesakan lalu lintas dan sebagainya,
Ini akan menonjolkan ketidakseimbangan pembangunan di ISKANDAR dan KPSJ yang
kita tidak ingin lihat.
Fenomena lebihan
hartanah perlu dipantau. Rancangan rumah mampu milik juga perlu berintegrasi
dengan kegiatan ekonomi setempat di mana kemasukan penduduk di kawasan
rancangan adalah penting supaya ia tidak akan menjadi “sleeping city”. Perancangan
bandar mesti didukong oleh kekuatan dalaman yang merangkumi pembangunan ekonomi
dan permastaudin penduduk. Ekonomi yang dijana oleh koperat besar juga
merupakan salah satu faktor penting dalam perancangan bandar. Prasarana asas
dan infrastruktur yang sedia ada juga harus diperbaiki bagi memperkasakan
perancangan bandar.
Disediakan Oleh :
YB Chen Kah Eng
ADUN STULANG (DAP)
[1]
嫁接新加坡工业园模式：从成功到顿挫，搜狐焦点产业新区。《中国房地产报》。2015年3月30日。http://chanye.focus.cn/news/2015-03-30/6149718.html.
Retrieved on 13 Aug 2015.
[2]
嫁接新加坡工业园模式：从成功到顿挫，搜狐焦点产业新区。《中国房地产报》。2015年3月30日。http://chanye.focus.cn/news/2015-03-30/6149718.html.
Retrieved on 13 Aug 2015.
[3]
嫁接新加坡工业园模式：从成功到顿挫，搜狐焦点产业新区。《中国房地产报》。2015年3月30日。http://chanye.focus.cn/news/2015-03-30/6149718.html.
Retrieved on 13 Aug 2015.
[4]
新计划或缩小建筑范围，公寓不会削价抛售，星洲日报大柔佛。2015年8月12日。
[5] 天津生态城：探路可持续发展，《人民日报》。2013年4月4日。作者：陈杰靳博。http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2013-04/04/nw.D110000renmrb_20130404_1-01.htm.
Retrieved on 14 Aug 2015.
[6]
嫁接新加坡工业园模式：从成功到顿挫，搜狐焦点产业新区。《中国房地产报》。2015年3月30日。http://chanye.focus.cn/news/2015-03-30/6149718.html.
Retrieved on 13 Aug 2015.
[7]
联合早报：中国新城变“空城” 屁股谁来擦？，中国新闻网。《联合早报》。2013年9月13日。http://www.chinanews.com/hb/2013/09-13/5282110.shtml.
Retrieved on 14 Aug 2015.
依斯干达特区和柔佛海峡发展走廊大蓝图：
房地产和睡城
根据“2025年柔佛海峡发展走廊大蓝图”研究计划简报，州政府定位为“永续而有活力的海滨城市”（a sustainable and vibrant waterfront city），强调国际区发展，发展项目以高端公寓、综合商业中心、豪华房产为主，可见房地产被州政府视为主要推动经济活动的催化剂。
这当中存在隐忧，若房地产发展过剩，没有其他经济活动刺激，恐出现滨海区空城和睡城的情况。如果发展区以发展房地产为主, 房价太高, 可能沦为空城; 若要发展多元经济活动将更艰难, 恐会变睡城。
在房地产方面，让人忧虑的是，柔南区没有有效的经济驱动发展项目，到处充斥新兴房地产，可能成为“睡城”。如果发展计划的实施倾向于房地产，而房地产的水准或标准过高以及不全面，这将使其他经济发展困难，并阻碍其他发展计划。
房地产过剩恐沦睡城
着重发展房地产会带来一些负面情况，包括：
1）房地产数量太多，价格太贵，造成房产业泡沫化；
2）国际区供外国人购买的房价订价太高，带动周边房价高涨，本地年轻人到时要买房更难；
3）新山区房价被炒高，引起通货膨胀。
参考案例：中新天津生态城
中国天津生态城是由新加坡和中国政府共同于2008年开发的新城，建设概念强调城市的可持续发展，经济产业规划包括国家动漫园、国家影视园、环保产业园、生态科技园、信息产业园[1]。
然而，作为与新加坡政府合作规划的新城，竟然在开发7年后（2014年），本应预计容纳8万人的8平方公里开发区，只有常住人口4000人[2]。
可借镜天津生态城
天津生态城被中国媒体称为睡城。会沦为睡城的主要原因为：
1) 距离天津市中心2小时车程；
2) 很多人买房子不是用来住，而是等着升值；
3) 开发7年仍处在建设和招商阶段，入住人口稀少[3]。
鉴于目前新山填海区已有多项滨海产业计划，如碧桂园、绿地集团、富力集团等的房产项目，且近期经济不景已影响房产交易。依斯干达特区内的服务式公寓不论是自住还是投资，都呈放缓趋势[4]。若“柔佛海峡发展走廊”仍继续在国际区开发房产业，势必造成房产过剩，没有其他经济活动带动下，入住人口少，沦为睡城的情况是可以预见的。
可负担房屋应结合经济活动
另一方面，蓝图阐明，发展商若要在国际区进行发展项目，除了本身资金架构之外，也必须根据项目规模建造可负担房屋。
可负担房屋的计划可以惠及经济能力不高的市民，但是，如果发展商以个别项目，来建造可负担房屋计划，将不能达到有效目标。例如，在依斯干达特区，政府应该在发展区，如努沙再也的教育城、私人医院、贸易区、旅游区，周边建有可负担房屋，让更多居民入住，方便他们进行日常活动和工作。换句话说，可负担房屋必须与经济发展和发展区结合。
如果政府的可负担房屋分布是以个别选区来进行，不是以发展需求为基础，将会造成可负担房屋的建设是政治需求大于经济发展需求。
发展区需兼顾入住人口
选择建设可负担房屋的地点非常重要。它必须建在经济活动中心周边。政府在建设可负担房屋时，要有明确目的，而不是为选票；此外，建造地点不应根据发展商提供的范围。
值得参考的是，在打造一座城市时，要在开发区附带建造可负担房屋，吸引更多经济能力不高的入住人口，才能带动该区域。
房地产将是一个发展区的基本建设，与任何发展领域息息相关。否则，空有经济活动，或企业进驻，却没有入住人口，会有沦为睡城的隐忧。
参考天津生态城的公屋政策，理想的规划应该：
1）为在特定规划的发展领域、发展企业、经济活动周边，结合房地产规划，即将可负担房屋和发展区毗邻是理想发展模式。
2）可负担房屋可供给在该发展区就业的人士，或特定领域的专业人才，拉近居民就业地和生活地的距离，聚拢人气[5]。
这是可持续发展的城市必要的规划。除了有硬体, 还要有软体支撑, 软体包括经济企业发展和居住人口（就业人士和专才）, 发展和人口之间的连带关系要强, 才不会变睡城。
企业和经济活动没有植入沦睡城
此外，天津生态城虽然规划各种发展项目，但无法有效让更多企业、经济活动入驻，造成如今沦为睡城。
生态城内的累积注册企业1000多家，多为微小企业，不能支撑生态城的发展，且注册公司多选择在其他地方办公，实体经济无法跟上，烂尾工程多，建设迟滞，都是形成睡城的原因[6]。
“柔佛海峡发展走廊”若没有实际产值的经济建设，只注重房地产，没有结合其他发展项目，沦为睡城的机率大。
应把发展资源用于基础设施
中国的新城沦为睡城的教训告诉我们，只注重硬体的投入，而不重视软体的建设，不仅人进不来，企业、经济活动也进不来，最终只能依靠负债进行投资。负债包袱增加，新建的商品房又没人居住，造成社会资源的巨大浪费[7]。
其实，发展计划不须建造大量发展项目和房地产，将资源用来改善城市的基础设施，提高城市的公共服务水平更好，如街道规划、垃圾收集、公共交通、公共空间如花园广场等。
如果柔佛海边有许多高级外国住宅区，外国人凭优渥资本购买住房，在海边乘凉、享受高消费，市区却有杂乱无章的市景、脏乱的街道、极不方便的巴士系统、塞车的景象，这是极不平衡的发展计划，更加凸显柔南区经济的贫富悬殊。
[1] 嫁接新加坡工业园模式：从成功到顿挫，搜狐焦点产业新区。《中国房地产报》。2015年3月30日。http://chanye.focus.cn/news/2015-03-30/6149718.html. Retrieved on 13 Aug 2015.
[2] 嫁接新加坡工业园模式：从成功到顿挫，搜狐焦点产业新区。《中国房地产报》。2015年3月30日。http://chanye.focus.cn/news/2015-03-30/6149718.html. Retrieved on 13 Aug 2015.
[3] 嫁接新加坡工业园模式：从成功到顿挫，搜狐焦点产业新区。《中国房地产报》。2015年3月30日。http://chanye.focus.cn/news/2015-03-30/6149718.html. Retrieved on 13 Aug 2015.
[4] 新计划或缩小建筑范围，公寓不会削价抛售，星洲日报大柔佛。2015年8月12日。
[5] 天津生态城：探路可持续发展，《人民日报》。2013年4月4日。作者：陈杰靳博。http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2013-04/04/nw.D110000renmrb_20130404_1-01.htm.
Retrieved on 14 Aug 2015.
[6] 嫁接新加坡工业园模式：从成功到顿挫，搜狐焦点产业新区。《中国房地产报》。2015年3月30日。http://chanye.focus.cn/news/2015-03-30/6149718.html. Retrieved on 13 Aug 2015.
[7] 联合早报：中国新城变“空城”
屁股谁来擦？，中国新闻网。《联合早报》。2013年9月13日。http://www.chinanews.com/hb/2013/09-13/5282110.shtml.
Retrieved on 14 Aug 2015.
No comments:
Post a Comment